六大行存量个人房贷余额减少0.7万亿元 还有必要提前还贷吗？
每经记者｜赵景致 每经编辑｜魏官红
提前还房贷的风，刮完了吗？2022年下半年开始，我国个人住房贷款借款人加快提前偿还贷款，并逐渐形成了一段时间内的“提前还款潮”。
但如今，凌晨抢号、排队多月的场景已不常见。提前还贷的“风”是否还在持续？《每日经济新闻》记者整理数据发现，国有六大行存量个人房贷余额约24.48万亿元，相较上一年减少约0.71万亿元。
“现在提前还房贷肯定还是有的，但是和前几年相比已经不能称之为‘潮’了。”博通咨询金融行业资深分析师王蓬博表示，按揭贷款余额下降是居民提前还房贷叠加去年购房意愿不高共同导致的。
值得注意的是，今年一季度楼市出现“小阳春”，对于这种情况，资深金融政策专家周毅钦认为，此次不是短期的超跌反弹，而是随着市场利率的逐步下调和购房政策的逐步放松，市场信心正在稳步修复，且该趋势有希望在二季度持续。
去年个人房贷余额下滑
记者整理数据发现，银行个人住房贷款余额仍在下降。
2024年，作为房贷发放的主力军，国有六大行个人住房贷款减少了0.62万亿元；而2025年全年净减少约0.71万亿元，较2024年的降幅有所扩大。
值得注意的是，2025年上半年国有六大行合计减少额为1078亿元，较2024年上半年的3255亿元明显减少，但2025年下半年大幅减少约6022亿元，使得去年个人房贷整体缩水幅度较2024年进一步扩大。
随着个人房贷余额不断缩减，目前国有六大行的个人住房贷款余额均告别了“6万亿元时代”。
从全国大盘来看，个人住房贷款余额同样下行。央行数据显示，2025年年末全国个人住房贷款余额为37.01万亿元，同比下降1.8%。
在业内看来，存量房贷余额的下降，其实是两个力量的“较量”：一是提前还贷“抽走”了多少，二是新发放房贷“补进”了多少。
北京财富管理行业协会特约研究员杨海平表示，房地产依然处于调整期，目前有很多刚需客群，但也有很多观望客群，总体按揭贷款增长乏力。
一季度楼市迎“小阳春”
今年一季度，二手房产交易迎来“小阳春”。克而瑞报告显示，3月重点20城二手房成交面积约1797万平方米，环比增长117%，同比亦增长6%；一季度累计成交面积约4108万平方米，同比增长4%。
而在这波“小阳春”行情中，北京、上海等一线城市充当了“领头羊”角色。
“2026年一季度楼市的‘小阳春’以一线城市的二手房市场为主要复苏推动力量，目前正处于温和修复阶段，其回暖态势可能具备一定的延续性。”周毅钦对记者表示，“小阳春”行情的来临对商业银行个人住房贷款余额的积极影响也会逐步显现。
周毅钦指出，二手房成交活跃将直接带动房贷申请量提升，逐步减缓余额下降幅度，后续有望对房贷余额形成积极支撑，整体楼市正朝着“量升价稳”的方向迈进。
上海易居房地产研究院副院长严跃进对记者表示，“小阳春”行情更多侧重于重点城市的二手房交易，现在仍处于全国楼市复苏的初级阶段，二季度市场交易进一步向好，对贷款市场也有积极的支撑作用。“但有些客户是公积金贷款，不会统计到商业银行贷款数据上，也会对商业贷款余额数据产生影响。”
交行按揭贷款进件量上升
对于今年个人房贷情况，记者注意到，多家银行管理层也在业绩发布会上做出了判断。其中，交通银行对个人房贷业务的判断较为乐观。
2025年度业绩发布会上，交通银行副行长周万阜介绍，进入2026年3月以来，该行按揭贷款的进件量明显上升。“这应该是房地产市场企稳的一种信号。”周万阜表示，如果这一趋势持续下去，2026年房贷业务将逐步实现正增长，并带动交通银行整个零售贷款实现预期的增长目标。
工商银行副行长王景武则对个贷不良率进行了回应。王景武称，该行个人贷款资产质量长期保持优良，近两年受经济转型、房地产市场调整、阶段性供需失衡等因素影响，不良率短期有所上行，与行业整体趋势一致。
“我国经济基础稳、韧性强、潜能大，长期向好的支撑条件和基本趋势都没有改变，未来个人贷款风险可控。”王景武判断，随着一揽子政策加快落地，以及政策红利持续释放，个人信贷市场基础将逐步改善，个人贷款资产质量也将回归合理水平。
虽然国家在房地产方面不断出台政策，且楼市也显示回暖迹象，但杨海平对记者表示，按揭贷款在银行资产配置中的比例或会是一个下降的趋势。
从目前数据来看，记者注意到大型银行个人消费贷款、个人经营性贷款实现大幅增长。其中工商银行个人消费贷款增加778.19亿元，增长18.5%，个人经营性贷款增加2522.38亿元，增长15.0%；中国银行境内个人消费贷款增长幅度达28%。
提前还房贷划算吗？
此前住房贷款“提前还款潮”主要动因在于借款人，一方面是经济出现波动，另一方面是我国金融市场出现波动，普通居民投资收益有所下降，风险偏好趋于保守。此外，部分存量住房贷款利率偏高，部分借款人存量房贷利率超过5%，各种因素推动下，借款人将原来用于投资的部分资金用于提前还款。
不过，随着存量房贷利率下调，个人住房贷款利率成本也在逐渐下降。根据央行数据，今年2月份，个人住房新发放贷款加权平均利率约3.1%，已较上年同期低约10个基点，贷款利率保持在低位。
利率处于低位，个人提前还款还划算吗？
“划不划算需要看消费者现在的投资或储蓄回报水平，和调降后的房贷利率的差值有多大。”王蓬博表示。如果投资收益率高于贷款利率，则可考虑将资金更多用于投资；反之则可以考虑部分或全部偿还贷款。此外，还需要为生活日常支出与未来养老、医疗等留足资金。
此外，从还款方式来看，一般来说等额本金还款方式前期偿还的本金多、利息少，相比来说提前还款会更划算一点；等额本息还款方式前期偿还的利息多、本金少，如果还款已过一半，也可以不考虑提前还款。
